Xác Định Các Loại Điều Kiện Trong Giao Dịch Dân Sự Có Điều Kiện

định giao dịch bị vô hiệu nghĩa là không đáp ứng một trong các điều kiện phát sinh hiệu lực của giao dịch. Dựa trên các điều kiện xác định hiệu lực của giao dịch tại Điều 117 BLDS năm 2015 thì điều kiện phát sinh được coi là nội dung của giao dịch. Bởi qua Án lệ, Toà án xác định điều kiện không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội nhưng do điều kiện không xảy ra nên giao dịch bị tuyên vô hiệu. Quan điểm của NCS không đồng tình với cách lập luận của Toà án. Bởi nếu xét về các điều kiện xác lập hiệu lực của giao dịch thông thường thì giao dịch trên đáp ứng đủ các điều kiện. Đây là điều kiện cần cho một giao dịch có điều kiện phát sinh hiệu lực. Nhưng điều kiện đủ là cần xét tới điều kiện do các bên xác lập trong giao dịch. Vì vậy, điều kiện đủ chưa thoả mãn nên hiệu lực của giao dịch có điều kiện chưa có, do vậy, việc xác định hậu quả pháp lý của Án lệ cũng chưa hợp lý. Bởi cụ C thỏa thuận chuyển nhượng cho bà C1 có diện tích 42,74m2 nằm trong lộ giới, Nhà nước không hóa giá và không công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của cụ C cho nên phần lớn điều kiện đó không xảy ra. Theo NCS, với điều kiện chưa phát sinh thì giao dịch có điều kiện chưa phát sinh hiệu lực nên giao dịch có điều kiện chưa tồn tại.

Thứ ba, điều kiện trong giao dịch có điều kiện cho thấy sự cần thiết phải được xác định một cách rò ràng hơn để các bên có cơ sở đưa ra điều kiện chính xác và giúp cơ quan xét xử có cách nhận định đúng về giao dịch có điều kiện, hạn chế việc xét xử nhầm lẫn. Mặt khác, việc xác định được tính hợp pháp của điều kiện sẽ đảm bảo hiệu lực của giao dịch có điều kiện đó phát sinh hoặc chấm dứt. Điều 120 BLDS năm 2015 không quy định rò điều kiện trong giao dịch có điều kiện cũng phần nào khó khăn trong việc xem xét, đánh giá điều kiện đã hoàn thành hay không hoàn thành. Điều kiện là sự kiện thể hiện rò ý chí thực sự của các bên; đồng thời sự kiện này xác định được trên thực tế; mang tính khách quan và không vi phạm điều cấm của luật và

không trái đạo đức xã hội. Với điều kiện phát sinh, giao dịch có điều kiện phát sinh có hiệu lực khi điều kiện đó xảy ra.

Bên cạnh đó, có thể xét đến trường hợp trong Quyết định GĐT 38/2017/DS-GĐT ngày 6/7/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tiền xây nhà của TANDCC tại Đà Nẵng:

“Chị Đinh Thị T có 01 lô đất tại đường B, thuộc tổ A, thị trấn P, huyện N, tỉnh Kon Tum chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có tiền nộp thuế nên chị T đã thỏa thuận miệng với ông H là ông H có trách nhiệm nộp thay chị T các khoản thuế, kể cả thuế quá hạn luật định và các khoản chi phí khác để chị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trên. Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị T sẽ tách cho vợ chồng ông H một lô đất chiều rộng 6m, chiều dài 20m. Sau khi thống nhất, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/12/2004.

Tại Bản án dân sự số 03/2015/DS-ST ngày 05/6/2015, Tòa án nhân dân huyện Ngọc Hồi, tỉnh Kon Tum xác định: đây là “Giao dịch sân sự có điều kiện”.

Việc nhận định giao dịch có điều kiện của TAND huyện Ngọc Hồi là dựa vào dữ liệu: “Khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị T sẽ tách cho vợ chồng ông H một lô đất chiều rộng 6m”. Tuy nhiên, theo NCS, cách xác định của Toà án không phù hợp với nội dung vụ việc này. Xét các tình tiết cho thấy nghĩa vụ ông H là nộp các khoản tiền để chị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị T có nghĩa vụ tách đất cho vợ chồng ông

H. Nội dung này đáp ứng các quy định về giao dịch dân sự thông thường quy định tại Điều 116, Điều 117 BLDS năm 2015 và các bên có nghĩa vụ đối ứng với nhau. Do vậy, không tồn tại điều kiện và có ảnh hưởng tới hiệu lực của

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 308 trang tài liệu này.

giao dịch này. Việc nhầm lẫn giữa giao dịch thông thường và giao dịch có điều kiện xảy ra như bản án trên một phần cho thấy lỗ hổng của pháp luật đã không chỉ rò sự khác biệt cơ bản giữa giao dịch thông thường và GDDS có điều kiện..

3.1.2. Xác định các loại điều kiện trong giao dịch dân sự có điều kiện

(i) Nhận diện điều kiện phát sinh

Thực tiễn xét xử cho thấy cơ quan xét xử cũng có một số bản án xác định có tồn tại điều kiện phát sinh. Theo (ii) Bản án số 161/2018/DS-PT ngày 12/9/2018 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở của TAND tỉnh An Giang:

“Hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà B, bà C và ông D thoả thuận: “Khi nào bên bán giải quyết tranh chấp thừa kế xong, bên bán giao giấy tờ cho bên mua hợp thức hoá thì bên mua nộp phần tiền còn lại là 310.000.000 đồng.”

Toà án xác định: Thoả thuận của các bên là giao dịch dân sự có điều kiện quy định tại Điều 134 BLDS 1995, điều kiện thoả thuận là điều kiện phát sinh”.

Toà án nhận định và cho rằng điều kiện phát sinh trong vụ việc này là “Khi nào bên bán giải quyết tranh chấp thừa kế xong”. Nếu điều kiện này xảy ra thì giao dịch sẽ phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, theo NCS thì điều khoản thoả thuận này có hai nội dung:

(i) Nếu bên bán giải quyết tranh chấp thừa kế xong sẽ giao giấy tờ cho bên mua;

(ii) Bên mua nhận giấy tờ và làm thủ tục hợp thức hoá xong sẽ trả nốt phần tiền cho bên bán.

Vậy không có điều kiện phát sinh nào trong thoả thuận của các bên như nhận định của Toà án. Điều khoản thoả thuận của các bên là thoả thuận để xác lập giao dịch. Nghĩa là việc thực hiện nghĩa vụ giải quyết tranh chấp thừa kế của bên bán xong thì các bên sẽ tiến hành thanh toán khoản tiền còn lại. Qua các bản án trên, NCS cho rằng việc nhầm lẫn trong quá trình xét xử là do có sự đánh đồng việc sử dụng các từ ngữ trong xác lập là giao dịch như “với điều kiện là..” hoặc “khi nào…” hoặc “nếu…”,… được coi là giao dịch có điều kiện. Thực tế, những từ ngữ này không phải là dấu hiệu để xác định một giao dịch có điều kiện mà phải căn cứ vào bản chất của các loại điều kiện trong giao dịch có điều kiện. Theo NCS có một số lưu ý rút ra từ các bản án này:

Thứ nhất, làm rò điều kiện trong giao dịch có điều kiện là gì? Ở đây, “điều kiện” là có nhiều cách hiểu khác nhau. Như điều kiện là cần phải có để cho một cái khác có thể có hoặc có thể xảy ra. Với cách hiểu này, đây là điều kiện có hiệu lực của giao dịch hoặc điều kiện. Mặt khác, điều kiện là những gì có thể tác động đến sự tồn tại hoặc sự xảy ra của một cái gì đó. Với cách hiểu này thì điều kiện là sự kiện trong giao dịch có điều kiện. Do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc xét điều kiện là sự kiện trong giao dịch có điều kiện cần thiết phải quy định rò nhằm phân biệt với nghĩa hiểu trong điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Thứ hai, điều kiện phát sinh trong giao dịch có điều kiện là một trong những điều kiện được sử dụng tương đối phổ biến trong thực tiễn. Xuất phát từ mục đích “lâu dài” của giao dịch mà các bên hướng tới nhưng đối tượng của giao dịch thì vẫn chưa hoàn toàn có thể chuyển giao. Dựa trên cơ sở đó, các bên vẫn xác lập giao dịch nhằm ràng buộc trách nhiệm với nhau nhưng khi điều kiện chưa phát sinh thì trách nhiệm ràng buộc đó chưa có. Liên quan tới trách nhiệm của các bên: xác định rò giới hạn quyền của bên đưa ra điều kiện đối với điều kiện khi nào là hợp pháp và khi nào là không được nhằm

đảm bảo quyền lợi của bên kia. Đây được hiểu là nghĩa vụ”treo” giữa các bên. Bởi trong giai đoạn này, mục đích của các bên rò ràng là điều mong chờ trong tương lai gần. Do vậy, việc xác lập giới hạn huỷ ngang giao dịch có điều kiện và tăng sự ràng buộc của các bên trong giao dịch có điều kiện là cần thiết. Khi điều kiện đã phát sinh và hiệu lực của giao dịch có điều kiện đã phát sinh thì các bên phải có trách nhiệm với nhau. Tương tự như điều kiện phát sinh, điều kiện chấm dứt có ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch có điều kiện. Điều kiện chấm dứt có khả năng làm cho giao dịch có thể bị chấm dứt bất cứ khi nào mà các bên không lường trước được. Sự không lường trước được làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các bên. Việc xác định hiệu lực của giao dịch có điều kiện vẫn cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện phát sinh hiệu lực của một giao dịch dân sự thông thường. Điều kiện phát sinh trong giao dịch có điều kiện cần được cụ thể hoá trong quy định của pháp luật làm cơ sở xác định điều kiện đã hoàn thành hoặc chưa hoàn thành hoặc không hoàn thành. Đối với điều kiện không thực hiện hoặc chưa được hoàn thành ở mức độ đầy đủ thì coi như điều kiện không xảy ra, do đó, giao dịch dân sự có điều kiện chấm dứt. Vì vậy, khi thực hiện công việc đồng nghĩa với điều kiện phát sinh hiệu lực và giao dịch có điều kiện phát sinh hiệu lực. Theo NCS, điều kiện thực hiện có mối tương quan tới điều kiện phát sinh hay điều kiện chấm dứt giao dịch có điều kiện.

Thứ ba, công khai minh bạch tài sản được xác lập trong hợp đồng có điều kiện. Bởi đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện là liên quan tới đối tượng của hợp đồng và hình thức của hợp đồng phải được công chứng, chứng thực. Trong bản án này, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không tồn tại. Vì vậy, hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Trường hợp luật định lường trước được các trường hợp mua bán, chuyển nhượng liên quan tới đất đai, nhà ở mà có sự xác nhận của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đối tượng đặc thù này hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai minh bạch những đối tượng đặc thù này để các bên có thể tra cứu trước khi xác lập hợp đồng có điều kiện. Nếu xác định được vấn đề này thì giúp cơ quan xét xử không mất thời gian xét xử vụ án.

(ii) Nhận diện điều kiện huỷ bỏ

Như phân tích ở chương 2, điều kiện được xác lập trong giao dịch có điều kiện có ảnh hưởng tới hiệu lực của giao dịch có điều kiện. Bởi hiệu lực của giao dịch có điều kiện sẽ phát sinh khi điều kiện phát sinh và ngược lại, khi điều kiện huỷ bỏ thì đồng nghĩa với việc hiệu lực của giao dịch có điều kiện đó huỷ bỏ.

Trong Bản án số 139/2019/DS-PT ngày 13/6/2019 về tranh chấp thừa kế tài sản của TAND tỉnh Bình Dương:

Ngày 5/9/2003, các con cụ Ưu trong đó có bà L và ông H ký thoả thuận về việc phân chia tài sản của cha mẹ để lại như sau: Diện tích đất 7.835m2 giao cho các ông Hồ Văn H, ông Hồ Thanh Lâm, Hồ Trung Thành và Hồ Trung Tín tiếp tục quản lý, sử dụng nhưng không được sang nhượng cho người khác, nếu sang nhượng thì phải chia cho những người con gái là các bà Hồ Thị Kim L, Hồ Mỹ Nhung, Hồ Kim Lan, Hồ Kim Nhã, Hồ Kim Phụng, Hồ Bích Thuận và Hồ Ngọc Thuỷ mỗi người 1 phần, riêng những người trực tiếp sử dụng được 2 phần.

Toà án nhận định: Xét nội dung thoả thuận ngày 5/9/2003 là giao dịch dân sự có điều kiện, tuy nhiên, điều kiện đó (khi nào ông H bán đất) đã không xảy ra.

Toà án cho rằng có giao dịch có điều kiện bởi trong hợp đồng các bên có thoả thuận “nhưng không được sang nhượng cho người khác” và “nếu sang nhượng thì phải chia cho những người con gái”. Điều kiện xác lập trong giao

dịch này có được xét đến là điều kiện huỷ bỏ không? Cụ thể là, với điều kiện không xảy ra là không sang nhượng cho người khác thì ông Hồ Văn H, ông Hồ Thanh Lâm, Hồ Trung Thành và Hồ Trung Tín tiếp tục quản lý, sử dụng mảnh đất. Đối với giao dịch này đã phát sinh từ thời điểm các bên xác lập giao dịch và chỉ khi điều kiện huỷ bỏ xảy ra thì hiệu lực của giao dịch có điều kiện sẽ huỷ bỏ. Tuy nhiên, nếu các ông sang nhượng cho người khác thì các ông không tiếp tục quản lý, sử dụng mảnh đất nữa và phải chia cho những người con gái. Nội dung thoả thuận này được xác định là thực hiện nghĩa vụ có điều kiện. Bởi điều kiện xác lập trong giao dịch này nằm trong dự liệu của các bên. Các ông Hồ Văn H, Hồ Thanh Lâm, Hồ Trung Thành và Hồ Trung Tín đều hiểu rò lợi ích và hành vi của mình bị giới hạn như thế nào và các ông có quyền hành động theo như thoả thuận. Do vậy, Toà án nhận định đây là giao dịch dân sự có điều kiện là không hợp lý và điều kiện xác lập trong giao dịch không xảy ra là điều kiện huỷ bỏ là không chính xác. Điều kiện xác lập trong giao dịch này là thực hiện nghĩa vụ có điều kiện, nghĩa vụ của các ông Hồ Văn H, Hồ Thanh Lâm, Hồ Trung Thành và Hồ Trung Tín là không được sang nhượng cho người khác.

Từ bản án trên, căn cứ xác định điều kiện phát sinh, huỷ bỏ trong giao dịch có điều kiện cũng cần làm rò trong BLDS năm 2015 để tránh nhầm lẫn trong quá trình áp dụng. Bởi hiện nay, đa phần, cá nhân, tổ chức, Toà án đều coi việc xác định điều kiện trong giao dịch có điều kiện là bất cứ vấn đề nào mà chỉ cần các bên thoả thuận hoặc một bên được quyền đưa ra. Khi không có tiêu chí xác định điều kiện và phân loại điều kiện thì việc nhận định và cho rằng đang tồn tại giao dịch có điều kiện giữa các bên vẫn sẽ tiếp tục xảy ra trong thời gian tới.

3.1.3. Nhầm lẫn giữa giao dịch dân sự có điều kiện với các vấn đề

khác

3.1.3.1. Nhầm lẫn giữa giao dịch dân sự có điều kiện với thực hiện nghĩa vụ có điều kiện

Điều 1168 BLDS Pháp quy định về nghĩa vụ có điều kiện, là nghĩa vụ phụ thuộc vào một sự kiện trong tương lai không chắc chắn sẽ xảy ra, theo đó chỉ khi nào sự kiện đó xảy ra thì mới thực hiện nghĩa vụ hoặc huỷ bỏ nghĩa vụ. Điều 1181 BLDS Pháp quy định: Nghĩa vụ được cam kết theo điều kiện làm phát sinh nghĩa vụ, là nghĩa vụ phụ thuộc vào một sự kiện tương lai không chắc sẽ xảy ra hoặc vào một sự kiện hiện tại đã xảy ra nhưng các bên chưa biết. Điều 1183 BLDS Pháp quy định: Điều kiện huỷ bỏ là điều kiện mà khi xảy ra thì nghĩa vụ bị huỷ bỏ và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu như chưa từng có cam kết. Theo pháp luật dân sự Việt Nam xác định thực hiện nghĩa vụ có điều kiện như sau: ‘Trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định về điều kiện thực hiện nghĩa vụ thì khi điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện”. Nếu so sánh giữa quy định của BLDS Pháp với pháp luật dân sự Việt Nam thì quy định của BLDS Pháp xác định rò điều kiện được xác lập trong nghĩa vụ có điều kiện và điều kiện có thể là phát sinh hoặc huỷ bỏ. Trái lại quy định của pháp luật Việt Nam xác định điều kiện được xác lập từ sự thoả thuận của các bên hoặc do pháp luật có quy định và chỉ áp dụng điều kiện phát sinh. Mặt khác, quy định về giao dịch có điều kiện là trường hợp các bên có thoả thuận về điều kiện phát sinh hoặc huỷ bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc huỷ bỏ. Trong quy định về giao dịch có điều kiện cũng có hàm chứa nghĩa vụ có điều kiện. Sự không rò ràng qua hai điều luật này cũng tạo sự nhầm lẫn trong xét xử tại Toà án. Trường hợp nào áp dụng Điều 120 về giao dịch dân sự có