Căn cứ theo quy định này, thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với Bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản được dùng để thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, vì khi xử lý tài sản thế chấp thì giao dịch nào đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm và các cá nhân, tổ chức có liên quan; phòng chống các hành vi vi phạm pháp luật không chỉ trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm mà còn trong hoạt động tín dụng ngân hàng.
Thực tế hoạt động tại các công ty tài chính, ngân hàng thương mại, rất nhiều trường hợp có thể vì lý do cán bộ tín dụng không biết hoặc do thiếu kinh nghiệm, năng lực hoặc do thiếu trách nhiệm hoặc thông đồng với khách hàng đã vô ý hoặc cố ý đánh giá sai tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp dẫn đến việc thế chấp trùng (tài sản được thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng) làm phát sinh những tranh chấp không đáng có giữa các tổ chức tín dụng và gây ra thiệt hại về tài sản cho các tổ chức tín dụng. Về mặt vĩ mô, điều này gây ảnh hưởng xấu đến sự lành mạnh trong hoạt động của hệ thống tín dụng và ổn định nền kinh tế quốc gia. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ giúp các thông tin về tài sản bảo đảm được công khai. Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận rằng hệ thống thông tin về giao dịch bảo đảm, tài sản bảo đảm hiện tại vẫn còn nhiều điểm hạn chế, bất cập.
- Góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, lành mạnh và bền vững.
Như đã phân tích nêu trên, việc đăng ký giao dịch thế chấp tài sản giúp công khai hóa các giao dịch thế chấp cho mọi cá nhân, tổ chức nên sẽ giúp các tổ chức tín dụng có căn cứ để quyết định cấp tín dụng chính xác nhằm bảo đảm việc thu hồi nợ, lành mạnh hóa hoạt động cấp tín dụng.
- Là cơ sở cho hoạt động xét xử của Tòa án đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp nói riêng.
Việc áp dụng thủ tục tố tụng tại Tòa án thường được áp dụng khi việc xử lý tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng theo các phương thức khác trước đó không đạt kết quả. Do vậy, các hợp đồng thế chấp tài sản được đăng ký là một trong những cơ sở quan trọng trong việc Tòa án quyết định thứ tự ưu tiên thanh toán cho các Bên nhận thế chấp.
2.2.2.2. Nội dung đăng ký thế chấp tài sản a)Cơ quan đăng ký thế chấp:
Với mỗi loại tài sản khác nhau sẽ được đăng ký tại một cơ quan khác nhau. Điều 47 về “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 05/2012/NĐ-CP quy định các cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp như sau:
- Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải: Thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về chấp tàu bay;
Có thể bạn quan tâm!
-
Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Hữu Hình Và Tài Sản Bảo Đảm Tiền Vay Vô Hình -
Hoạt Động Của Các Tổ Chức Tín Dụng Và Vai Trò Của Thế Chấp Tài Sản Tại Các Tổ Chức Tín Dụng Tại Việt Nam -
Công Chứng, Chứng Thực Hợp Đồng Thế Chấp Tài Sản -
Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Thứ Ba Giữ Tài Sản Thế Chấp -
Chủ Thể Trong Giao Dịch Thế Chấp Tài Sản Bảo Đảm -
Về Việc Thế Chấp Bất Động Sản Không Kèm Theo Đất Và Ngược
Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.
- Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải: Thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp tàu biển;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam; cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài;
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam;
- Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp: Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển và các tài sản khác không thuộc thẩm quyền đăng ký của Cục Hàng không Việt Nam, Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b)Thủ tục đăng ký thế chấp:
- Thủ tục đăng ký thế chấp phải tuân theo thủ tục chung về đăng ký giao dịch bảo đảm, bao gồm các bước cụ thể như sau:
+ Nộp hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm theo một trong các phương thức: Nộp trực tiếp tại trụ sở của cơ quan đăng ký; hoặc gửi qua đường bưu điện; hoặc gửi qua hệ thống đăng ký trực tuyến; hoặc gửi qua fax hoặc gửi qua thư điện tử đối với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản tại các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản với điều kiện người yêu cầu đăng ký đã đăng ký khách hàng thường xuyên tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp;
+ Trên cơ sở hồ sơ hợp lệ của người đăng ký, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp;
+ Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc;
+ Trả kết quả đăng ký thế chấp theo một trong các phương thức: Trực
tiếp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm; hoặc gửi qua đường bưu điện; hoặc phương thức khác do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và người yêu cầu đăng ký thỏa thuận.
- Thủ tục đăng ký thế chấp đối với những loại tài sản đặc thù như: Tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
+ Hồ sơ đăng ký thế chấp tàu bay, tàu biển gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp tàu biển, Hợp đồng thế chấp tàu biển, trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
+ Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, Hợp đồng thế chấp có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các Giấy chứng nhận đã cấp qua các thời kỳ; trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền thì phải có văn bản ủy quyền.
2.2.2.3. Giá trị pháp lý đối với người thứ ba của giao dịch thế chấp tài sản đã đăng ký
Theo quy định tại Điều 11 về “Thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, thì giao dịch thế chấp có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp.
Thời điểm đăng ký được xác định theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm, cụ thể được quy định tại Điều 7 về “Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì thời điểm đăng ký hợp đồng thế chấp là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ;
- Tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay, Sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam;
- Trường hợp tài sản bảo đảm là các tài sản khác không thuộc 2 trường hợp nêu trên, thì thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là thời điểm nội dung của đơn yêu cầu đăng ký được nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm.
2.2.2.4. Thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp tài sản
Căn cứ theo quy định tại Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch bảo đảm”, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm, thì hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết hợp pháp; trừ trường hợp các bên có thỏa thuận. Riêng đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; hoặc từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực giao dịch thế chấp trong trường hợp pháp luật có quy định.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các Bên trong giao dịch thế chấp tài
sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của
các bên trong giao dịch thế chấp tài sản như sau:
2.3.1.Quyền và nghĩa vụ của Bên thế chấp
2.3.1.1. Nghĩa vụ của Bên thế chấp
Theo quy định tại Điều 348 về “Nghĩa vụ của Bên thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005, thì nghĩa vụ của Bên thế chấp bao gồm:
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp:
Do đặc thù của giao dịch thế chấp là tài sản thế chấp không được chuyển giao cho Bên nhận thế chấp. Điều này có thể dẫn đến việc Bên thế chấp không chăm sóc, quản lý, giữ gìn tài sản thế chấp để bảo toàn hay gia tăng giá trị cho tài sản, thậm chí Bên thế chấp còn “lén lút” đưa tài sản thế
chấp vào giao dịch. Chính vì vậy, cần thiết phải quy định nghĩa vụ này của Bên thế chấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp.
- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Quy định này cũng nhằm bảo vệ quyền lợi về tài sản của Bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp.
- Thông báo cho Bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo, thì Bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu Bên thế chấp bồi thường thiệt hại; hoặc duy trì hợp đồng thế chấp và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Quy định này có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với Bên nhận thế chấp, đặc biệt đối với các tổ chức tín dụng nhất là trong việc xử lý tài sản thế chấp khi Bên có nghĩa vụ hay khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ví dụ như trường hợp khách hàng vay vốn tại ngân hàng và thế chấp bằng nhà ở, nhà này đang được cho người khác thuê làm mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên khách hàng vay lại không thông báo cho ngân hàng biết về việc đang cho thuê. Nếu xảy ra trường hợp cần xử lý tài sản thế chấp, thì tổ chức tín dụng sẽ gặp phải những khó khăn do việc xử lý tài sản thế chấp sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của Bên thuê nhà. Có thể thấy đơn giản nhất chính về mặt thời gian, ngân hàng sẽ mất nhiều thời gian hơn trong việc xử lý tài sản thế chấp.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh; hoặc được Bên nhận thế chấp đồng ý.
2.3.1.2. Quyền của Bên thế chấp
Theo quy định tại Điều 349 về “Quyền của Bên thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005, thì Bên thế chấp có các quyền sau:
- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận; được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
- Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Với quy định này, các tổ chức tín dụng cần đặc biệt lưu ý khi nhận loại tài sản thế chấp này do các tài sản này rất dễ là đối tượng thế chấp tại nhiều tổ chức tín dụng khác dẫn đến tình trạng thế chấp trùng, hay các loại tài sản này dễ có khả năng bị hao hụt, giảm sút giá trị.
- Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, thì quyền yêu cầu Bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán;
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được Bên nhận thế chấp đồng ý;
- Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho Bên thuê, Bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho Bên nhận thế chấp biết;
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
2.3.2.Quyền và nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp
2.3.2.1. Nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp
Theo quy định tại Điều 350 về “Nghĩa vụ của Bên nhận thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005, thì Bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
- Trong trường hợp các bên thỏa thuận Bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp, Bên nhận thế chấp phải hoàn trả cho Bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp;
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, hủy bỏ việc thế chấp tài sản, chấm dứt thế chấp tài sản.
2.3.2.2. Quyền của Bên nhận thế chấp
Theo quy định tại Điều 351 về “Quyền của Bên nhận thế chấp tài sản”, Bộ luật Dân sự năm 2005, thì Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
- Yêu cầu Bên thuê, Bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản đó;
- Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
- Yêu cầu Bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế
chấp;
- Yêu cầu Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài
sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng;
- Yêu cầu Bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
- Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai;