Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - 5

Digg Facebook Google LinkedIn Pinterest Reddit Tumblr Twitter
1

Nội dung:


Tỷ lệ ngành xây dựng trong GDP thực tế từ năm 1950 chiếm khoảng 10% GDP trong vòng 25 năm. Tuy chỉ chiếm một tỷ lệ khiêm tốn so với ngành dịch vụ và hàng hoá, nhưng ngành xây dựng lại là nền tảng và thúc đẩy các ngành khác phát triển.

Trong nền kinh tế thị trường, lợi nhuận là dấu hiệu quan trọng cho thấy sự hiệu quả của việc phân bổ các nguồn lực kinh tế. Khi một ngành có lợi nhuận lớn, nó sẽ thu hút các nguồn vốn đầu tư chảy vào. Nếu xét theo tỷ lệ lợi nhuận, trong số 7 ngành công nghiệp đạt tỷ lệ lợi nhuận lớn nhất là: ngành tài chính và bảo hiểm, ngành sản xuất, quản trị doanh nghiệp, công nghiệp bán lẻ, công nghiệp bán buôn, xây dựng và thông tin, đóng góp 75% tổng lợi nhuận trong năm 2006 thì ngành xây dựng đứng thứ 6 với 5,13%. Từ năm 1998 đến năm 2005, thời điểm mà thị trường bất động sản bùng nổ, lợi nhuận sau thuế của ngành công nghiệp xây dựng đã tăng trung bình khoảng 19%/năm, nhưng đã giảm 21% năm 2006 và tiếp tục giảm vào năm 2007.



2006 (%)

2002 (%)

1998 (%)

Finance & Insurance

20,32

22,00

10,29

Manufacturing

17,18

1,97

21,58

Management of Companies

10,70

21,04

10,37

Retail Trade

8,86

14,32

13,01

Wholesale Trade

7,81

9,82

9,58

Construction

5,13

10,06

8,42

Information

4,84

-3,12

-0,40

Total of Listed Categories

74,84

76,09

72,85

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang: Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam

Bong bóng bất động sản ở Mỹ giai đoạn 2001 - 3/ 2008 và bài học cho Việt Nam - 5

Hình 4: Tỷ lệ lợi nhuận của 7 ngành công nghiệp giai đoạn 1998-2006 [51]


Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html


Nếu xét theo tỷ lệ nhân công, ta cũng có 7 ngành công nghiệp tư nhân có tỷ lệ nhân công lớn nhất. Đó là dịch vụ giáo dục và y tế, dịch vụ kinh doanh, công nghiệp bán lẻ, ngành sản xuất, giải trí, các hoạt động tài chính, và ngành xây dựng. Bảy ngành công nghiệp này chiếm khoảng 70% tổng số nhân công. Năm 2007, số lượng công việc trong ngành xây dựng là 7,7 triệu, đứng thứ 7 và chỉ chiếm khoảng 5,5%. Trên thực tế, tỷ lệ trong ngành xây dựng chỉ bằng một nửa ngành sản xuất và ít hơn 60% ngành giáo dục và dịch vụ y tế.



2007 (%)

2002 (%)

1998 (%)

Education & Health Services

13,27

12,43

11,47

Profess & Business Services

12,97

12,26

12,03

Retail Trade

11,17

11,53

11,60

Manufacturing

10,22

11,71

13,95

Leisure & Hospitality

9,80

9,20

8,92

Financial Activities

6,14

6,02

5,93

Construction

5,56

5,15

4,88

Total of Listed Categories

69,13

68,29

68,77

Hình 5: Tỷ lệ nhân công trong 7 ngành công nghiệp tư nhân giai đoạn 1998-2007 [51]

Nguồn: http://www.stlouisfed.org/news/speeches/2007/10_09_07.html


Tuy nhiên, thị trường bất động sản Mỹ là một thành phần của nền kinh tế Mỹ, cũng mang tính chu kỳ. Thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ khủng hoảng những năm đầu thế kỷ 20, và là một trong những nguyên nhân dẫn đến “Đại suy thoái” trên toàn nước Mỹ. Cuộc khủng hoảng này bắt


nguồn từ sự bùng nổ của bong bóng đầu cơ tại bang Florida và đã gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế Mỹ. Năm 1933, GDP của Mỹ giảm hơn 25%, sản lượng công nghiệp giảm đến 50%. Mức thất nghiệp là khoảng 25% và duy trì trên 14% vào những năm 1940. Số lượng ngân hàng tại Mỹ cũng giảm 35% trong giai đoạn 1929 đến 1933.‌

Hiện nay, nước Mỹ cũng đang đứng trước nguy cơ rơi vào cuộc “Đại suy thoái lần thứ 2” với những thiệt hại to lớn không chỉ với nước Mỹ mà còn lan rộng ra trên toàn thế giới, mà nguyên nhân cũng bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường bất động sản.

II. Diễn biến ở Mỹ giai đoạn 2001-3/2008 1. Giai đoạn 2001- 2005

Năm 2001 đánh dấu sự hình thành của bong bóng nhà đất trên thị trường Mỹ sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) 11 lần cắt giảm lãi suất từ mức 6,5% xuống mức 1,75% nhằm vực dậy nền kinh tế Mỹ đang trên đà suy thoái sau sự sụp đổ của ngành công nghiệp Dot – Com. Lãi suất thấp đã khuyến khích người dân mua nhà từ nguồn cho vay cầm cố, khiến cho thị trường bất động sản trở nên cực kỳ sôi động.

1.1. Về giá nhà


Năm 2000, giá trung bình của một căn nhà đang sử dụng là 139,000 USD thì sang đến năm 2001 đã đạt 139,700 USD và có xu hướng tăng cao cho tới năm 2005. Dưới đây là bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500:


YEAR

QTR

S&P/Case-Shiller U.S National Home Price Index

2001

Q1

109,27


2001

Q2

112,69

2001

Q3

115,50

2001

Q4

116,23

2002

Q1

118,00

2002

Q2

122,24

2002

Q3

126,13

2002

Q4

128,58

2003

Q1

130,48 https://tailieuthamkhao.com

2003

Q2

134,20

2003

Q3

138,41

2003

Q4

142,29

2004

Q1

146,26

2004

Q2

152,92

2004

Q3

158,53

2004

Q4

163,06

2005

Q1

169,19

2005

Q2

176,70

2005

Q3

183,08

2005

Q4

186,97

Hình 6: Bảng thống kê chỉ số giá nhà quốc gia của S/P 500. [52] Nguồn:Theo Standard and Poors


http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/i dices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,,0.html


BiÓu ®å biÓu thÞ chØ sè gi¸ nhµ theo S/P 500


200

ChØ sè

150

100


50

0


Q1 Q2 Q3

Q4

2001 2002 2003 2004 2005

N¨m


Hình 7: Biểu đồ biểu thị giá nhà theo S/P 500. [52]


Nguồn:Theo Standard and Poors


http://www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_cs mahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0.html

Từ biểu đồ trên có thể thấy giá nhà tăng cao liên tục từ năm 2001 cho tới năm 2005 với tốc độ ngày càng nhanh với mức 219,600 USD năm 2005 đối với những căn nhà đang sử dụng và đạt mức kỷ lục vào quý 2 năm 2005. Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng trên toàn nước Mỹ vào tháng 4/2005 là 206,000 USD, tăng 15,1% so với tháng 4 năm 2004 khi mà giá trung bình ở mức 179,000 USD. Đây là mức tăng giá lớn nhất kể từ tháng 11 năm 1980, thời điểm mà khi đó giá nhà tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuỳ từng khu vực mà có mức giá tăng khác nhau, trong đó, giá tăng cao nhất ở phía Tây với 305,000 USD cho một căn nhà đang sử dụng, tương đương 21%.


Khu vực

Giá trung bình những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 (USD)

Tỷ lệ tăng so với tháng 4/2004 (%)

Phía Nam

176, 000

8, 0

Phía bắc sông Mississipi

166, 000

12, 9

Phía Đông Bắc

243, 000

15,2

Phía Tây

305, 000

21,0

Hình 8: Giá trung bình của những căn nhà đang sử dụng tháng 4/2005 theo khu vực tại Mỹ. [53]

Nguồn:Theo National Association of Realtors http://www.realtor.org/pressroom/news_releases/YEAR=2005&QUARTER= 4

Năm 2005 cũng là năm mà giá nhà ở các bang thuộc khu vực trung tâm tăng đến mức kỷ lục. Trong quý 1 năm 2005, bang Florida dẫn đầu toàn liên bang về tốc độ tăng giá nhà. ở Bradenton, giá nhà trung bình là 275,100 USD (tăng 45.6% so với cùng kỳ năm 2004), tiếp theo là Sarrasota với 326,300 USD (tăng 36%) và khu vực West Palm Beach – Boca Raton – Delray Beach với 362,800 USD (tăng 35,9%). Các bang Arizona, Califonia, Hawaii, Nevada… cũng đạt mức giá kỷ lục, tăng 25% so với năm 2004. [43]

1.2. Về khối lượng giao dịch


Khối lượng giao dịch cũng tăng lên một cách nhanh chóng trong giai đoạn này. Chỉ trong vòng 5 năm, lượng bán những căn nhà mới xây đã tăng 41,14%, từ 907,907 căn/tháng lên tới 1,283,000 căn/tháng. Còn khối lượng


giao dịch những căn nhà đang sử dụng cũng tăng 33,56%, từ 5,298,095 căn/tháng đến 7,076,000 căn/tháng.



Năm

Trung bình số nhà mới xây đã bán trong một tháng

Trung bình số nhà đang sử dụng đã bán trong một tháng

2001

909,000

5,298,095

2002

972,000

5,563,000

2003

1,088,000

6,175,000

2004

1,203,000

6,778,000

2005

1,283,000

7,076,000

Hình 9: Trung bình số nhà mới xây và đang sử dụng đã bán trong 1 tháng giai đoạn 2001- 2005 [54]

Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y


BiÓu ®å biÓu thÞ tæng khèi l•îng giao dÞch trung b×nh trong 1 th¸ng giai ®o¹n 2001 - 2005

10000

Sè l•îng nhµ

(ngh×n c¸i)

8000

6000

4000

2000

0


6207

6535


7263


7981


8359


Tæng khèi l•îng giao dÞch

2001 2002 2003 2004 2005

N¨m


Hình 10: Biểu đồ biểu thị tổng khối lượng giao dịch trung bình trong một tháng giai đoạn 2001 - 2005 [54]

Nguồn: Theo Nation Association of Home Builders http://www.nahb.org/search.aspx?txtkeyword=existing+home+sales&x=0&y


Tổng khối lượng giao dịch nhà đang sử dụng và nhà mới xây trung bình trên thị trường tăng 2,102,000 căn/tháng từ năm 2001 đến 2005 (tương đương 33,86%). Năm 2004 đã lập kỷ lục về số lượng những người sở hữu nhà đạt tỷ lệ cao nhất ở mức 69,2%.

Bong bóng nhà đất kéo dài suốt giai đoạn 2001- 2005. Lãi suất giảm làm giảm giá trị các khoản thanh toán cầm cố hàng tháng của người dân, trong khi đó, giá nhà tăng giúp họ có được những khoản vay mới lớn hơn để chi tiêu tiêu dùng, từ đó kích thích tăng trưởng. Do đó, sự bùng nổ thị trường nhà đất giai đoạn này là một yếu tố quan trọng đóng góp vào sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ.


2. Giai đoạn 2005 – 3/2008


Sự phục hồi của nền kinh tế Mỹ cùng với nguy cơ lạm phát gia tăng từ những yếu tố cung cầu đã dẫn tới sự e ngại trong tâm lý một số người dân do người Mỹ có thói quen chi tiêu rất nhiều cho tiêu dùng. Do đó, Cục dự trữ liên bang Mỹ đã quyết định tăng lãi suất trở lại, đến tháng 8/2005, lãi suất liên ngân hàng định hướng của Mỹ đạt mức 3,75% và dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng nên không còn là mức lãi suất hấp dẫn với những người mua nhà. Cơn sốt nhà tạm dừng lại. Bong bóng nhà đất bắt đầu xì hơi, kéo theo đó là sự sụt giảm liên tục ở nhiều nơi trên đất Mỹ.

Bài viết tương tự

Gửi tin nhắn

Danh mục

Bài viết tương tự

Bài viết mới

Home | Contact | About | Terms | Privacy policy
© 2022 Tailieuthamkhao.com | all rights reserved

Trang chủ Tài liệu miễn phí